I. Taşınmaz Rehnine Hâkim Olan İlkeler
1. Belirlilik İlkesi
Taşınmaz rehni bakımından hem güvence altına alınan alacağın hem de rehne konu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekir.
Alacağın miktarı kesin olarak belirlenmiş ve tapu siciline bu miktar yazılmışsa anapara ipoteğinden söz edilir. Anapara ipoteğinde, rehinle güvence altına alınan mevcut alacağın miktarı bellidir.
Buna karşılık, henüz miktarı kesin olarak belirlenmemiş veya ileride doğması muhtemel alacakların güvence altına alınması amacıyla, taşınmazın sorumlu olacağı azami miktarın tapu sicilinde gösterilmesi hâlinde üst sınır ipoteği söz konusu olur.
Dolayısıyla, rehin hakkının kapsamının belirlenebilmesi bakımından alacağın tapu sicilinde gösterilmesi önem taşır. Sicilde belirtilmeyen bir alacak, taşınmaz rehniyle güvence altına alınamaz.
2. Açıklık (Aleniyet) İlkesi
Taşınmaz rehni kural olarak tapu siciline tescil ile kurulur. Rehin hakkının tapu sicilinde tescilli olması, üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki aynî hak durumunu bilmesini sağlar.
Bu nedenle tapu sicilindeki kayıtların herkes tarafından incelenebilir olması ve üçüncü kişilerin sicildeki kaydı bildiklerinin kabul edilmesi, taşınmaz rehni bakımından açıklık /aleniyet ilkesinin sonucudur.
3. Sabit Derece İlkesi
Taşınmazın değeri, malik tarafından belirli rehin derecelerine ayrılarak her bir derece üzerinde ayrı ayrı rehin kurulabilir. Böylelikle, aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkının bulunması mümkündür. Rehinli alacaklının önceliği, yalnızca rehnin kuruluş tarihine göre değil, tescil edildiği dereceye göre belirlenir.Örneğin bir taşınmaz üzerinde birinci, üçüncü ve dördüncü derecede rehin bulunabilir; ikinci derece boş bırakılabilir. Rehnin paraya çevrilmesi hâlinde, öncelikle üst derecedeki rehinli alacaklının alacağı karşılanır; ancak bundan sonra alt derecedeki alacaklının sırasına geçilir.
Boşalan bir üst dereceye alt derecedeki rehnin kendiliğinden ilerlemesi kural olarak mümkün değildir. Bunun aksinin kararlaştırılması hâlinde, gerekli şekle uygun bir derece ilerleme anlaşması yapılması gerekir.
